Konečně! Jinak než těmito slovy snad ani nelze upřímně popsat pocity, které jsem zažíval při podpisu rezervační smlouvy rodinného domu v Přečkovicích. Po více než čtyřech desítkách prohlídek naživo a stovkách tisíc zobrazení této nemovitosti online na základě placené reklamy, to vše bezmála během 15 měsíců, jsem dostal chuť vykřičet do světa: „Máme to zarezervováno!“ Ochlazení realitního trhu Možná se ptáte, kde byl problém. Co bylo příčinou komplikací a proč se dům vlastně i navzdory využití osvědčených postupů a strategií prodával nakonec tak dlouho? Když situaci hodnotím zpětně, spatřuji hlavní problém v načasování. Nabídku na dům v Přečkovicích jsme uvedli na trh v průběhu léta 2022, kdy již bylo cítit značné ochlazení realitního trhu, ovšem spíše v takové míře, že byla zřejmá prodlužující se doba prodeje nemovitostí, ovšem jejich prodejní ceny se nijak závratně nesnižovaly. Do prodeje jsme se v tu chvíli ještě pustili plni optimismu, že dům s menším pozemkem v blízkosti Luhačovic si svého kupce najde poměrně rychle. Nedlouho na to už jsme však zaznamenali prokazatelný pokles cen nemovitostí. Zrovna ve chvíli, kdy přišlo na řadu zveřejnění nabídky na prodej domu v Přečkovicích. Na realitním trhu nastala nová situace, a jelikož nikdo nemáme funkční křišťálovou kouli, nikdo nemohl […]

Některé nemovitosti se zdají na první pohled prakticky neprodejné, ale spokojený kupec se nakonec najde až překvapivě rychle. Jindy však zase k podpisu kupní smlouvy vede poměrně komplikovaná cesta, i když to tak z počátku vůbec nevypadá. Nedávno jsme podepsali rezervační i kupní smlouvy na rodinný dům v Újezdu u Valašských Klobouk. Nyní se ale vrátíme na začátek celého procesu, kdy se mi ozval majitel, který chtěl prodat dům, koupený v nedobrovolné dražbě. Krátce na to jsme se potkali, abych si jeho nemovitost proklepnul jak po technické, tak po právní stránce. Nejdříve jsem si pomocí dálkového přístupu opatřil aktuální výpis z katastru nemovitostí. A ejhle! Na listu vlastnictví hned dvakrát zástavní právo exekuční. Nikoliv však na současného majitele, nýbrž dlužníka, který o dům přišel ve zmíněné dražbě. Současný majitel dům přitom již čtyři roky vlastnil. Postupně jej rekonstruoval, nějakou dobu v něm bydlel a chtěl jej využít i pro své podnikání, než se rozhodl postavit si novostavbu na samotě. Po celou tuto dobu o exekucích nevěděl, a tak je přirozeně ani neřešil. Sice jej v ničem neomezovaly, ale zůstávaly v listu vlastnictví na katastru. Výjimka potvrzuje pravidlo Jak je to možné? Vždyť zavedenou praxí je, že veškeré zápisy o exekucích […]

Začátkem letošního roku mě oslovila jistá paní s tím, že jí zemřel tatínek, a tak by potřebovala poradit s průběhem dědického řízení i následným prodejem bytu v Kroměříži. Tato paní vyjádřila už do telefonu svou domněnku, že notář její byt ocenil na nereálně vysokou částku, neboť bytová jednotka je neudržovaná, respektive totálně vybydlená, zkrátka v původním stavu z roku kolem 1950. Notář jej však od stolu ocenil jako byt po rekonstrukci. Navíc si za své služby bere procenta z ceny nemovitosti. Určení ceny obvyklé namísto poplatku za dědické řízení u notáře Odpověděl jsem, že se na byt můžu přijet podívat a z pozice odborníka pro notáře vypracovat určení ceny obvyklé, které bude reflektovat reálný stav bytu. Poté jsem se vydal do Kroměříže, abych byt viděl naživo. V bytě stále bydlela družka dědice. Od majitelky jsem zjistil všechny potřebné informace, laserem změřil rozlohu pokojů, chodby a koupelny.  Zpracoval jsem oficiální dokument a následně jsme se s paní potkali přímo u notáře, kterému odevzdala vypracované určení ceny obvyklé, kde vyšla cena bytu o několik stovek tisíc nižší, čímž ušetřila nemalou částku za poplatek za dědické řízení u notáře. Paní se mi na místě ještě svěřila, že má nějaké exekuce a také, že byt nebude prodávat ona, nýbrž její kamarádka. […]

Dokáže si běžný člověk prodat nemovitost sám? Toť otázka! Prodat nemovitost své pomocí, je-li atraktivní, nemusí být zas tak těžké. Hodně však záleží na výsledné ceně. Ze zkušenosti mohu potvrdit, že lidem se mnohdy dostatečně brzy podaří prodat pěkný dům či byt, když si nastaví nižší cenu, než jaké by mohli dosáhnout díky promyšlené prodejní strategii. Samostatnou kapitolou je byrokracie. Někdo ji nechce řešit vůbec. Ale v opačném případě, za předpokladu, že jim kupní smlouvy sepíše kvalitní advokát, obejdou se i bez realitního makléře. Složitější už je prodej méně žádaných nemovitostí za skutečnou tržní cenu. Klasickým příkladem je dvougenerační dům. Ale i v jiných případech se prodej nemovitosti svépomocí může protáhnout až na několik let. Jedná se o poměrně častý jev. Zde už jsou zkušenosti a kontakty realitního makléře k nezaplacení. Je každý realitní makléř přínosem pro kupujícího? Samoprodejce se musí obrnit velkou trpělivostí. Přímých kupujících mnoho nebude, telefony budou zvonit v jednom kuse, desítky realitních makléřů mu budou dokola nabízet své služby a tvrdit, že na danou nemovitost mají kupce, přestože ji nikdy neviděli. Je politováníhodné, že i někteří makléři v našem kraji se ještě stále snižují k vydávání se za kupující. Jednoduše řeknou, že si nemovitost chtějí nafotit […]

Při výběru stavebního pozemku je důležité upřesnit si napřed své preference. Někdo může chtít pozemek svažitý, někdo zase na rovině. Pokud by se jednalo o stavební parcelu na zelené louce, je důležitá vzdálenost inženýrských sítí. Dále hraje roli, na jakou světovou stranu je pozemek orientován. Zaleží víceméně na tom, co kupující preferuje. Jak kupující zjistí, že je daný pozemek stavební? U pozemků tuto informaci nevyčteme na první pohled v katastru. Pokud tedy chceme kupovat pozemek a zjistit, zda je parcela stavební, je důležité zajít si například na stavební úřad nebo na odbor územního plánování v příslušné obci, jehož pracovníci nahlédnou do územního plánu a sdělí nám, zda je daný pozemek stavební, nebo jestli má jiné funkční využití. Může si stavebník postavit na svém pozemku dům, jaký se mu zlíbí? Již předtím, než stavebník s nějakou vizí a plánem navštíví architekta, je dobré zajít na stavební úřad, kde zjistí, zda na daném pozemku nejsou nějaké regule, jestli neexistuje nějaká územní studie, která může určovat, jak se na daném území bude zastavovat, jestli je tam regulační plán, nebo jestli je tam schváleno územní řízení. Je rozdíl, jestli stavíme na zelené louce, nebo v trvalé zástavbě (např. v zástavbě města či v zástavbě […]

Realitní trh se mění.  A podle předpokladů realitního makléře Tomáše Surovce se měnit bude i nadále. Vše nasvědčuje tomu, že doba ideální pro spekulanty s nemovitostmi končí a přichází čas vhodný pro kupující se seriozními úmysly. Prodávající by neměli otálet, ceny nemovitostí se v dohledné době nijak výrazně zvyšovat nebudou. Spíše naopak. Může dojít ke snížení cen realit ? V posledních letech rostly ročně ceny nemovitosti  až o patnáct procent. Růst byl trvalý. Dalo se sice předpokládat, že růst cen nemovitostí se kvůli intervencím České národní banky zpomalí, či případně zastaví. Dění na trhu s nemovitostmi v roce 2018 však bylo nejen pro mě, ale také pro řadu dalších makléřů krutým vystřízlivěním. Dříve nám zájemci o koupi nemovitosti doslova „trhali“z rukou, více než polovina obchodů končila aukcemi, při kterých se zájemci přepláceli, jenom aby nemovitost koupili. Nyní je zájemců daleko méně. V případě, že je cena nastavena nad cenovou hladinou z roku 2017, nejsou téměř žádní zájemci o prohlídku. Pokud je cena v úrovni roku 2017, zájemci se objeví, ale je jich podstatně méně. Hypotéky se zpřísňují Svoji roli nepochybně hraje i zpřísnění podmínek pro získání hypotéky. Ty totiž nyní lidé dostanou většinou jen případě, mají našetřených 20 % z ceny hypotéky, navíc […]

Majitelé nemovitostí měli dlouhá léta zažitý fakt, že v případě prodeje svého podílu jej musí nabídnout spoluvlastníkům. To platilo, už ale neplatí, ale platit zase bude. Kocourkov aneb předkupní právo včera, dnes a zítra. Toto právo tedy platilo, neplatí a zase platit bude. Novela nového občanského zákoníku stanovila, že od ledna 2018 se předkupní právo vrací zpět. Jeho podoba je prakticky stejná jako za původní právní úpravy.  Slovy právníků: Od 1. ledna 2018 bude platit, že pokud spoluvlastník převádí spoluvlastnický podíl na nemovitosti, mají k němu ostatní spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké (manžel, rodič, sourozenec apod.). Co se stane při porušení předkupního práva ? Při porušení předkupního práva se může spoluvlastník, jehož předkupní právo bylo porušeno, domáhat na nabyvateli spoluvlastnického podílu, aby mu podíl nabídl ke koupi za stejných podmínek, za jakých jej nabyl od původního spoluvlastníka. Pokud tak nabyvatel neučiní, lze tuto povinnost vynucovat i soudní cestou. Vrací se tedy zpět skutečnost, že spoluvlastníci mohou ovlivnit, kdo bude jejich novým spoluvlastníkem. Což zaA) je dle mého názoru logické a pochopitelné a zaB) potvrzuje fakt, že některé věci v novém občanském zákoníku jsou vymyšlené řekněme nešťastně a je dobře, že se takto napravují. V případě, že budete chtít pomoci s prodejem své nemovitosti, neváhejte se […]