Některé nemovitosti se zdají na první pohled prakticky neprodejné, ale spokojený kupec se nakonec najde až překvapivě rychle. Jindy však zase k podpisu kupní smlouvy vede poměrně komplikovaná cesta, i když to tak z počátku vůbec nevypadá.
Nedávno jsme podepsali rezervační i kupní smlouvy na rodinný dům v Újezdu u Valašských Klobouk. Nyní se ale vrátíme na začátek celého procesu, kdy se mi ozval majitel, který chtěl prodat dům, koupený v nedobrovolné dražbě. Krátce na to jsme se potkali, abych si jeho nemovitost proklepnul jak po technické, tak po právní stránce.
Nejdříve jsem si pomocí dálkového přístupu opatřil aktuální výpis z katastru nemovitostí. A ejhle! Na listu vlastnictví hned dvakrát zástavní právo exekuční. Nikoliv však na současného majitele, nýbrž dlužníka, který o dům přišel ve zmíněné dražbě. Současný majitel dům přitom již čtyři roky vlastnil. Postupně jej rekonstruoval, nějakou dobu v něm bydlel a chtěl jej využít i pro své podnikání, než se rozhodl postavit si novostavbu na samotě. Po celou tuto dobu o exekucích nevěděl, a tak je přirozeně ani neřešil. Sice jej v ničem neomezovaly, ale zůstávaly v listu vlastnictví na katastru.
Výjimka potvrzuje pravidlo
Jak je to možné? Vždyť zavedenou praxí je, že veškeré zápisy o exekucích bývají vymazány hned po dražbě a převodu nemovitosti na nového majitele coby vítěze exekuční dražby. Jenže jak už tomu občas bývá, výjimka potvrzuje pravidlo.
Exekutoři, kteří na tento dům vystavili zástavní právo exekuční, už v době dražby nevykonávali svoji činnost, a proto ani nemohli uvedené zástavy vymazat. Naštěstí to z právního hlediska nebyla tak slepá ulička, jak to může vypadat. Stačila plná moc od majitelů, aby se věci daly po letech do pohybu, a hlavně do pořádku.
Plná moc často mnohé urychlí
S plnou mocí v ruce jsem již mohl oslovit věřitele, aby mi oznámil jména exekutorů, kteří případ převzali. Plnou moc jsem zároveň využil pro jednání s pověřenými exekutory. Moc mě nerozhodilo, když mi sdělili, že spis už byl postoupen jinde. „Prostě klasika,“ řekl jsem si v duchu, protože v podobných situacích si vždycky připadám trochu jako pátrající detektiv. V tomto případě nám ale s klientem pomohla paní štěstěna, anebo spíš náhoda. Shodou náhod se totiž oba spisy dostaly ke stejnému exekutorovi. Ten na základě plné moci ihned podal návrh na výmaz zástavních práv. Zapomenutá zástavní práva po předchozím majiteli tak byla vymazána a my jsme se mohli konečně naplno věnovat prodeji.
První prohlídka a hned prodáno?
Jak se to říká? Kdybych měl dolar za každou prohlídku, na které mi lidé řeknou, že nemovitost určitě kupují, mohl bych se v nich koupat. Ano, třeba jako strýček Skrblík. Tak to zkrátka chodí. Když jsem začínal, pokaždé jsem chválil den před večerem. „Paráda, tak to máme rychle prodáno, dobře já,“ zněl ve mně vnitřní hlas vždycky až do chvíle, kdy nadšení klientů pominulo a záhy od koupě dané nemovitosti zase odstoupili.
Nutno dodat, nebylo to tím, že bych zájemcům na prohlídkách valil klíny do hlavy. Ani jsem nepředváděl jen kladné stránky nemovitosti. Dnes je mi jasné, že ať prodávám sebelepší dům, byt nebo pozemek čeká nás nespočet prohlídek.
Také v Újezdě se první prohlídka domu nesla ve znamení okamžitého a seriózního zájmu. Ambiciózní dvojice mladých podnikatelů mi s nadšením oznámila, že dům rozhodně kupují. Zbývalo „jen“ dořešit otázku financování. Takový detail, že? Vzhledem k nutnosti rezervy pro investice do dalšího růstu jejich firmy se financování domu ukázalo jako příliš velké sousto. Následovalo rychlé vystřízlivění z počátečního nadšení a mladí podnikatelé z koupě nemovitosti těsně před podpisem rezervační smlouvy vycouvali.
Poté proběhlo asi šest dalších prohlídek, než dům navštívil sympatický pár s dítětem. Když mi na prohlídce oznámili, že o dům mají zájem, ptali se rovnou na možnost vyřízení hypotéky. Domluvili jsme se i na vyřizovaní úvěru, přičemž bylo zapotřebí předem počítat se skutečností, že oba figurují jako živnostníci, kteří mají při vyřizování hypotéky oproti zaměstnancům vždy trošku těžší pozici. Proto jsme se domluvili, že jim dům podržím a rezervaci zpečetíme podpisem, jakmile získáme jistotu, že se svými příjmy na hypotéku dosáhnou.
Obavy z plynového topení
Za tři dny bylo z pohledu banky jasné, že jsou jejich příjmy dostatečné, a tak jsem objednal odhad. Při kontaktovaní klientů ohledně chybějících výpisů z účtů mi paní sdělila, že se mi moc omlouvá, ale že si koupi domu s partnerem rozmysleli. Důvodem jejich rozhodnutí bylo plynové topení v domě spojené s obavami z aktuálního zdražování cen plynu. Nezbývalo než jejich obavy pochopit a dále aktivně hledat nové majitele, kteří si dům mohou dovolit.
Ve čtvrtek mi volal majitel domu, že si při návratu z práce všiml, jak mu dům z venku se zájmem okukuje nějaký starší manželský pár. Za chvíli mu řekli, že se jim v inzerci líbil, a tak si jej chtěli napřed očíhnout z venku. Majitel jim nabídl, že se mohou podívat i dovnitř. Paní mi večer volala s tím, že chce dům koupit. Na účtech však měla „pouze“ okolo 3 mil. Kč s tím, že by zbývající částku, tedy cca 670 000 Kč, může financovat buď prodejem svého bytu, anebo prostřednictvím půjčky. S oběma nabízenými variantami majitel souhlasil, a tak mi paní slíbila, že se nejpozději v poledne následujícího dne ozve.
Neusnout na vavřínech
Už mnohokrát se mi osvědčilo nespoléhat na sliby zájemců a dokud není nic podepsané, uskutečňovat i další prohlídky. A tak další den proběhly další dvě, přičemž ještě jedna prohlídka byla domluvena na pondělí. To ovšem neznamená, že bych klienty o zájmu starší paní zřetelně neinformoval. Paní, která říkala, že svůj zájem potvrdí nejpozději ve 12 h, se toho dne ozvala až okolo 17 h, což nevěstilo nic dobrého. A taky že ne. Oznámila mi, že banka jí peníze nepůjčí, protože je ve zkušební lhůtě a vlastní byt si chce nakonec nechat pro děti. „Nevadí, jdeme dál a uvidíme, co noví zájemci. Třeba už dům nakonec koupí,“ udržoval jsem pozitivní postoj.
V sobotu ráno mi přišla SMS: Dobré ráno, o dům v Újezdě máme po včerejší prohlídce zájem. Dejte mi vědět, zda by bylo možné a za jakých podmínek podepsat rezervační smlouvu. Obratem jsem novému klientovi zavolal. Byl pracovně extrémně vytížený, což mu umožňovalo setkání jedině v průběhu víkendu. Pro tyto případy mám pochopení, a tak jsem navrhl podpis rezervační smlouvy hned na neděli, následující den.
Klient mi řekl, že takovou rychlost nečekal. Proto o natolik velkém rozhodnutí ještě popřemýšlí a zájem mi potvrdí do večera téhož dne. Večer mi skutečně zavolal, že hodlá dům koupit. Potřeboval už jen pořešit, v jakém spoluvlastnickém poměru s přítelkyní nemovitost koupí a prověřit dle jeho slov předschválenou hypotéku s tím, že rezervaci podepíšeme až v průběhu příštího týdne. Už v pondělí se ukázalo, jak neúprosný umí realitní trh být.
Rychlejší platba vítězí
Protože dosud nebylo nic podepsané, nebyl ani důvod vynechat naplánovanou pondělní prohlídku. A tak se stalo, že klient, který si rodinný dům v Újezdě prohlédl naživo v pondělí, vyjádřil okamžitý a velice seriózní zájem o jeho koupi. Jakmile máte nějaký ten rok v realitách za sebou, ten rozdíl je hned znát.
Nákup chtěl navíc financovat z vlastních zdrojů bez hypotečního úvěru. Po dohodě s majitelem bylo rozhodnuto. Zvítězila rychlejší platba. Hned v úterý následoval podpis rezervační smlouvy, ve čtvrtek pak podpis smluv kupních. Kupní smlouvy jsou nyní na katastru a probíhá 20denní zákonná ochranná lhůta. Nyní už je na řadě jenom předání nemovitosti novému majiteli a poprodejní servis, v rámci kterého klientům pomáhám například s předáním domu a bezstarostným převodem energií.
Komentáře 0