Co se vlastně nyní na trhu s nemovitostmi děje?
Po několika letech rychlého růstu cen se trh s nemovitostmi ochladil. Z vlastní zkušenosti mohu například říct, že ještě před 3-4 měsíci platilo následující. Když se dal do prodeje byt za stejnou cenu jako loni na podzim, nebylo během prvního týdne prodeje 10-20 prohlídek, ale 1-2 prohlídky. Trvalo to déle, občas se něco malinko slevilo, ale nakonec se prodalo. Když se za stejnou cenu jako loni „vystřelí“ byt nyní, většinou je jen ticho po pěšině. Občas někdo zavolá, ale prohlídek minimum. Když mluvím s kolegy z oboru, tak jsme se ze zkušeností shodli na tom, že jakmile chce někdo prodat svou nemovitost nyní, musí jít s cenou dolů často o 10-15 % oproti loňskému maximu. Záleží ovšem na tom, jestli prodáváte, dům, byt, anebo třeba stavební pozemek. Dále také na tom, jaká je hodnota dané nemovitosti. Například levnější byty 1+1 či menší chalupy se stále prodávají lépe než prostorné byty s vyšší cenovkou.
Co ochlazení trhu způsobilo?
Faktorů, které zapříčinily zmíněné ochlazení trhu, je více. V první řadě je to konec levných peněz a zvětšující se nabídka nemovitostí. Například v dubnu 2021 bylo možné pořídit hypotéku za 1,89 %, což znamenalo, že při splácení 1 000 000 Kč na 30 let byla splátka cca 3700 Kč a při 4 milionech na stejnou dobu cca 14 800 Kč. Při aktuální průměrné sazbě 6,49 % vychází 1 000 000 Kč na 30 let za cca 6900 Kč a při 4 milionech na 30 let už je to cca 27 500 Kč. Když přičteme ještě zpřísnění parametru DSTI (poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek všech úvěrů žadatele a jeho čistým měsíčním příjmem) na 50 % u osob mladších 36 let a 45 % u osob nad 36 let, tak nám úvěrová kapacita u kupujících klesla přibližně za rok a půl téměř na polovinu. Zároveň však růstu cen v poledních letech nahrávala nízká nabídka. Kdo nemusel, tak neprodával, protože cena vlastněné nemovitosti mu velmi rychle rostla, byla dobrá ekonomická situace a stejně tak i spousta lidí, kteří chtěli uložit své peníze do nemovitosti.
Jak to vypadá s dalším vývojem na trhu s nemovitostmi?
Nemovitosti samozřejmě nepůjdou dolů o 50 %. První skupina kupujících, kteří řeší financování z velké části pomocí hypotéky, svůj nákup odloží a dočasně budou vyhledávat nájemní bydlení, což požene nahoru zase ceny nájmů. Ne všichni však financují maximální možnou částku hypotékou, a právě kupující, kteří hypotékou financují menší část kupní ceny, budou dle mého názoru ochotni akceptovat, že si krátkodobě připlatí za zvýšený úrok výměnou za nižší kupní cenu. V současné době pozoruji na trhu čím dál víc tzv. dvojprodejů, tříprodejů, atd. Jde o to, že lidé, kteří prodávají svůj byt či dům, plánují za utržené peníze kupovat jiné bydlení v jiné lokalitě nebo jdou například z bytu do domu. Zde je ve své podstatě jedno, jestli budou prodávat ve chvíli, kdy budou ceny nemovitostí na vrcholu, anebo v období krize, protože buď draze prodají a draze koupí, nebo levně prodají, ale zase levně koupí. Investoři s hotovostí se dle mého názoru z trhu téměř vytratili a spekulují na další snižovaní cen v budoucnu.
Velký otazník pak visí u lidí, kterým končí fixace. Na trh se pravděpodobně dostane část nemovitostí, jejichž majitelé neutáhnou vysokou splátku hypotéky v kombinaci se stále rostoucími cenami energií, a to jak v nemovitostech pro vlastní bydlení, tak u nájemních bytů. Znám několik případů, kdy majitel koupil nemovitost na hypotéku k následnému pronájmu, přičemž nájemné mu pokrývalo splátku hypotéky, a ještě mu nějaká koruna zbyla. Nyní se blíží fixace, po které už byt nebude vydělávat, ale už by jej musel dotovat, což ale majitelé nemovitostí v těchto případech logicky nechtějí. Vzhledem k předchozímu růstu cen nemovitostí plánují byt prodat a po předčasném splacení hypotéky ještě pěkná částka zůstane. Otázkou je, když takhle bude přemýšlet více lidí a na trh se tím pádem dostane více bytů, co to udělá s cenami.
Co nejvíce reflektuje aktuální situaci na trhu?
Z mého pohledu jsou to jednoznačně nereálná očekávání majitelů jak domů a bytů, tak stavebních pozemků. Poslední dobou je čím dál větší problém se s prodávajícími shodnout na nastavení prodejní ceny. Lidé často žijí v přesvědčení, že zrovna jich se ochlazení trhu netýká a za posledního půl roku cena jejich nemovitosti vzrostla o dalších 30 %. S více než polovinou potencionálních klientů se kvůli nastavení prodejní ceny na spolupráci nakonec nedomluvím. Nepatřím totiž mezi makléře „kývače“, kteří nabírají nemovitosti za jakékoliv, a tudíž často naprosto nesmyslné ceny, přičemž jen čekají, že občas nějakému majiteli rupnou nervy a sleví s cenou dolů, ve finále ještě pod aktuální tržní hodnotu nemovitosti.
Půjdou tedy ceny nemovitostí dolů?
Trh s nemovitostmi je cyklická záležitost. Z dlouhodobého hlediska nemovitosti rostou pořád, když ceny narazí na vrchol, tak pomalu klesají, než narazí na dno, ode dna se zase zvedají a další vrchol překoná ten předchozí. Z krátkodobého hlediska je predikce vždy velmi těžká. Zásadní faktor bude výše základní úrokové sazby, od které se odvíjí nejenom výše hypotečních úvěrů, ale například také provozních a podnikatelských úvěrů pro firmy, kterým vznikají vyšší náklady a v době inflace nemohou dostatečně zvyšovat mzdy. Lidé proto nebudou moci utrácet za jiné než nezbytné věci, ať už jde o dovolené, návštěvy restaurací nebo například větší byt či vysněný rodinný dům. Podle mě se pořád budou dobře prodávat menší nájemní byty 1+kk, 1+1 nebo 2+kk, kde budou lidé s hotovostí ukládat své peníze. U větších, dražších bytů pro vlastní bydlení bude daleko menší poptávka a cena zde může dle mého názoru jít ještě níže.
Problémem se stávají rozestavěné domy, kde lidem díky rostoucím cenám materiálu nevyšel rozpočet. Peníze z hypotéky jsou vyčerpané a vzhledem k aktuálním příjmům a úrokům už na další úvěr nedosáhnou. Řekl bych, že další otazník pak visí nad cenami novostaveb, kde cena často přesahuje částku 10 000 000 Kč a s končícími fixacemi budou tyto domy pro většinu lidí s hypotékou finančně nedostupné. A mezi typické příklady, kde by investor uložil své peníze, novostavba RD také nepatří. Svou cenu si podle mě budou držet zejména menší zateplené domy po rekonstrukci s nižšími provozními náklady. Těch je však na trhu jako šafránu. Naopak růst cen energií bude mít na svědomí větší nabídku starších, méně hospodárných domů. Nutno však podotknout, že těch možných scénářů je hodně a jak bylo již řečeno, tak je pro aktuální situaci na trhu s nemovitostmi nyní zásadní, jak se k úrokovým sazbám postaví pánové z ČNB.
Je zřejmé, že prognózy na nadcházející rok až dva nejsou zrovna dvakrát růžové, ale zároveň je na místě říct, že se nejedná ani o nic nezvládnutelného. Důležité je mít o dění na trhu přehled. Pokud ve vaší věci potřebujete poradit, neváhejte se na mě obrátit.
