V dnešním blogu nebudu na otázky odpovídat sám, pozval jsem totiž k rozhovoru hosta, se kterým spolupracuji v oblasti hypoték a pojišťovnictví, pana Mgr. Lukáše Bila.
Co všechno potřebuje zájemce pro získání hypotéky?
Můj osobní návrh je, aby každý klient s naprostou rozvahou uvažoval o tom, že získání hypotéky je obchod. Je to obchod, kdy on vznáší požadavek a banka je tím, kdo má nabídnout nějaké řešení. Jedním ze základních kritérií je splnit pravidla příjmů, aby banka mohla dostatečně vyhodnotit bonitu klienta.
Potom musí nabídnout to, že si je schopen dofinancovat povinnou část z vlastních zdrojů. V poslední době se mi dost často stává, že obzvláště mladí klienti nemají k dispozici minimálně 20 % povinných vlastních zdrojů vůči zastavované ceně nemovitosti. Dostávají se do situace, kdy jim banka nemůže tu hypotéku poskytnout, protože by porušovala legislativu České národní banky.
Na toto máme dvě řešení. První z nich spočívá v tom, aby v rámci rodiny, pokud řeší rodinnou situaci, našli jinou nemovitost, která je vhodná k zástavě. Tím dojde ke zvýšení hodnoty zastavovaných nemovitostí tak, aby nemuseli povinnou část skládat v hotovosti. Anebo se nabízí druhá možnost, získat tyto peníze v rámci rodiny. Tady bych chtěl uvést jednu věc. V současné době chystá Česká národní banka ve spolupráci s Ministerstvem financí uvolnění hypoték, které by měly být pro lidi do 36 let. Vrátilo by se tak zpátky to, co už jsme tady jednou měli, a sice možnost půjčit si až 100 % zastavované nemovitosti. Kdy vejde uvolnění hypoték v platnost, netuším, nicméně očekáváme, že to bude v rámci letošního roku.
Která banka je z tvého pohledu na českém trhu nejlepší?
Neexistuje nejlepší banka na poskytnutí hypotečního úvěru v České republice. Je to velmi individuální. Banka velmi často vyhodnocuje nejen bonitu klienta podle stanovených parametrů, tzn. jeho příjmy, závazky, doložitelnost těch příjmů, ale také jeho chování v rámci bankovního trhu. Banka si umí ověřit a velmi ji zajímá, zda-li se klient chová z jejího pohledu seriózně. Můžu doporučit vyzkoušet vždycky jako první mou vlastní domicilní banku, tedy banku, kam mi chodí všechny příjmy, ze kterých běžně hradím provozní náklady. Samozřejmě pokud vím, že jsem na tomto účtu minimálně v černé nule a nemám tam žádné závazky, kontokorenty či další půjčky. Banka to umí zohlednit. Umí si spočítat, že se klient umí chovat seriózně a posléze, při vyjednávání o hypotečním úvěru a úrokové sazbě, je ochotna toto promítnout i do té úrokové sazby. Další věc je, že ne každá banka akceptuje všechny typy doložitelných příjmů. Proto je zapotřebí spolu se svým finančním poradcem velmi pečlivě hledat, kterou banku zvolit. Obecně bych možná doporučil spolupracovat s takovým hypotečním poradcem, který je schopen nabídnout spolupráci se všemi bankovními společnostmi na trhu. Nevyjímám ani stavební spořitelny. Teprve poté, když se najdou vhodné podmínky pro poskytnutí, začal bych s jednáním o nejnižší úrokové sazbě. Ale toto už je asi práce pro finančního poradce.
Na co si dát pozor při sjednání hypotéky?
Při sjednání hypotéky bych si dal pozor na několik základních věcí. Budu vybírat partnera, který mi pomůže, seriózního realitního makléře a vedle toho seriózního finančního poradce. Dále bych se určitě snažil vyhnout nesmyslně nízkým úrokovým sazbám, které velmi často vídáme na internetu. Za posledních 12 měsíců dospěly úrokové sazby do průměrných 3 %, takže už by mě mělo napadnout, že ve chvíli, kdy sáhnu po nabídce 2,1 % úrokové sazby, něco tam bude podmínkou. Úroková sazba může být zdánlivě i samotnou nabízející bankou snižována o řádově jednotky procent nebo spíš desetin procent. A je to většinou draze vykoupeno dalšími aditivními produkty, jako bývá například sjednání životního pojištění, převedení stávajícího účtu jiné banky do nové banky, případně pojištění domu.
Hypotéka se sjednává zpravidla na určitou fixační dobu – pět, osm, patnáct let. Pakliže se zavážu bance, že s ní budu nejenom řešit svůj úvěr, půjčku na bydlení, ale i životní pojištění, budu mít při ukončení fixační doby velký problém se z toho všeho vyvázat. Navíc, dle mých zkušeností, schopný finanční poradce, pokud možno nezávislý a spolupracující se všemi pojišťovnami na trhu, ve většině případů nabídne: zajištění závazku formou rizikového životního pojištění s lepšími pojistnými podmínkami a často i s lepší cenou. To samé platí i jako pojištění majetku tzn. zajištění toho financovaného majetku, což požaduje banka. Opět, pokud možno, sjednávat zcela separé. Optické snížení úrokové sazby o jednu desetinu procenta může v konečném důsledku znamenat podstatně vyšší závazky, pokud všechno začnu sjednávat jako balík. Takže určitě oddělovat.
Myslíš si, že je pro klienta výhodnější zažádat si o hypotéku sám, oběhat banky, anebo tento úkol svěřit finančnímu poradci?
Český národ je obecně národem, který chce srovnávat, vždy mít nejlepší sazby a toto bohužel jednotlivá banka nenabídne. Takže za mne velmi pečlivě vybírat solidního finančního poradce, který spolupracuje se všemi bankovními společnostmi na českém trhu. Zná všechny jejich podmínky poskytování úvěru a je schopen klientovi ušít řešení na míru jeho potřebám.
Profesionální poradce je většinou schopen nabídnout i profesionální srovnání podmínek všech bank. Nejenom v ústní podobě, ale i v podobě papírové, aby mohl klient doma v klidu studovat.
A poslední část dotazu: v 95 % jsem přesvědčen o tom, že schopný finanční poradce, který se orientuje na poskytování zprostředkování hypotečních úvěrů klientů, vyjedná vždy lepší úrokovou sazbu. Ono to pramení z konkurenční situace na trhu. Jakákoliv banka se bude mnohem více snažit, pokud ví, že finanční poradce má možnost přenést hypotéku kamkoliv jinam, a proto je schopna i poskytnout nějakou úlevu v podobě odpuštění vlastního odhadu, případně o něco lepší úrokové sazby a současně nebude tlačit ani finančního poradce ani klienta do aditivních produktů, sjednávaných společně s tou hypotékou. To znamená, bavíme se o čisté hypotéce a bavíme se o dalších pojištěních, která budou až někdy poté co budeme mít jasně vyjednáno.
Možná bych doporučil zauvažovat v současné době o délce fixačního období, tj. doba, po kterou banka, poskytující hypoteční úvěr, nesmí změnit úrokovou sazbu. V této turbulentní době asi těžko předvídat, zafixovat hypoteční úvěr na 15 let, bych ale já osobně nedoporučoval. Příkladem je letošní rok, kdy jsme byli na více než 3 % na začátku roku a velmi prudce se propadl objem sjednaných hypoték. Banka má samozřejmě zájem tyto hypotéky zase poskytovat, tak jdeme pomaličku dolů. Pětiletou fixační dobu považuji v současné době za minimální. Nebál bych se osmi let, u deseti let bych už asi začal uvažovat. Pokud by nastala situace, že mi někdo nabídne hypotéku opravdu za 2,1 %, ale to vylučuji.
Jaký je rozdíl mezi hypotečním úvěrem a úvěrem ze stavebního spoření?
Principiálně je to asi otázka na delší výklad, ale zjednodušeně… U hypotečního úvěru většinou splácím od samotného začátku, což znamená, že po pěti letech mám umořenou větší část nebo určitou část toho dluhu. U stavebního spoření velmi často formou překlenovacího úvěru splácím pouze úroky a po pěti letech zjistím, že nemám splaceno z té zástavy vůbec nic a po celou dobu jsem splácel pouze ty úroky z poskytnutí půjčky. Je to individuální. Velmi záleží na tom, zda měl klient v minulosti stavební spoření, které používal, které platil. V tomto případě stavební spoření vůbec nevylučuji. Je spousta klientů, kteří stavební spoření mají, spoří si a dosáhli určitého hodnotícího čísla, kdy můžou získat také velmi výhodné podmínky od stavební spořitelny. Nezačínal bych pravděpodobně tím, že kvůli zajištění hypotečního úvěru nebo úvěru na zakoupení nemovitosti si budu nyní zakládat stavební spoření a vezmu si překlenovací úvěr. Tudy cesta nevede a není to vždy optimální řešení.
Jaké jsou podle tebe v současné době úrokové sazby?
Česká národní banka uvedla v platnost dva parametry, které musí splňovat všichni žadatelé o hypoteční úvěr.
První z nich je DSTI, což znamená, že splátka hypotéky nesmí přesáhnout 45 % měsíčního příjmu žadatele nebo žadatelů, pokud jich je víc. Tady velmi často klienti přicházejí teprve na to, že mají spotřebitelský úvěr, který ještě splácejí, auto na leasing, opět na úvěr, a to všechno snižuje jejich bonitu, přičemž žádná z bank na českém trhu tento parametr České národní banky nemůže porušit. Jsou to často důvody, proč na hypotéku nakonec nedosáhnou. Takže zrevidovat svoje závazky, které mám kdekoliv jinde a je-li to možné, tak je zredukovat na nulu.
Druhý parametr je parametr DTI. Což znamená, že výše, celková výše hypotečního úvěru, kterou požaduji, nesmí přesáhnout devítinásobek z mých celkových ročních příjmů. Tedy příjmů žadatele nebo dvou žadatelů, pokud jsou na hypotéce dva. Velmi často si můžeme vypomoci tím, že si vezmu s sebou jako spolužadatele kohokoliv z rodiny, nemusí tam být příbuzenský vztah. Banka pouze posuzuje bonitu daného klienta, pokud má co nabídnout, tedy příjmy, samozřejmě nulový zápis v dluhových rejstřících, registrech.
Upozorňuji na jednu věc! Velkou roli na poskytnutí hypotéky hraje věk nejstaršího z klientů. Takže téměř vždy už dopředu vylučuji rodiče. Protože tam se opět dostáváme do problému, že hypotéka pro žadatele v 50, 55 letech, což je ten starší, většinou rodič tzn., že ji může splácet pouze 15 let a tím pádem naroste měsíční hypoteční splátka do takových rozměrů, že na ni opět nedosáhneme.
Lze v současné době získat úvěr pro člověka, který je např. v exekuci, v insolvenci nebo má podobné škraloupy?
Tak samozřejmě, že i toto je řešitelná situace, pokud jsou splněny základní parametry, které jsme již zmínili. Nabídnout buď hlavní zaměstnanecký poměr po době určité, tzn. nejlépe na dobu neurčitou, popř. pokud jsem podnikatel tak daňová přiznání s minimálně zajímavými příjmy doloženými za poslední dva kalendářní roky. Zápisy registru dlužníků či exekuce jsou pro banku nepřijatelné. Pokud to nevím a zjistím to až ve chvíli, kdy žádám o hypotéku, žádná z bank s největší pravděpodobností hypotéku vůbec neposkytne a je nezbytně nutné zapracovat na tom, aby exekuce byla zrušena, popř. aby proběhl výmaz v registrech dlužníků. Toho lze docílit samozřejmě i tím, že se dohodnu na doplacení svých závazků, popřípadě s exekutorem o ukončení či zastavení exekuce.
Tady bych ještě upozornil na druhou stranu mince, týkající se kupované nemovitosti nebo kupovaného bytu. Platí zde úplně stejná pravidla. Pro jakoukoliv banku je zcela nepřijatelné poskytnout hypoteční úvěr na majetek, na který byla uvalena exekuce. Nepřichází to v úvahu a vůbec bych se o to nepokoušel.
Tomáš Surovec – realitní makléř pro Zlín, Vsetín, Valašské Klobouky
Tel: 731 765 724
Email: surovec@realpremium.cz
Web: www.tomassurovec.cz
Komentáře 0