Přemýšlíte, jak efektivně zhodnotit tvrdě vydělané peníze? Nabízí se možnost uložit finance na spořící účty či do podílových fondů, nakoupit dluhopisy, kryptoměny, cenné kovy… A pak jsou tady investice do nemovitostí. V tomto článku se s vámi podělím o své zkušenosti.
Investiční trojúhelník
Začněme ještě jednou otázkou, která hraje při investování prim, a sice: „Jaká jsou vaše očekávání?“
Investiční trojúhelník se vztahuje ke každé investici. Jeho tři vrcholy tvoří:
- Riziko
- Výnosnost
- Likvidita (= jak rychle se vaše investice přemění v peněžní prostředky)
Tyto jednotlivé aspekty je zapotřebí důkladně porovnat a zvážit. Například typicky u akcií platí, že můžete dosáhnout pohádkového zhodnocení stejně rychle, jako kapitál v trhu totálně utopit. Když se rozhodnete nakoupit namísto akcií dluhopisy, riziko sice klesne na minimum, ale spolu s ním i výnosnost.
Mně osobně vychází nejlepší výslednice právě u investic do nemovitostí. Jistě ne náhodou i díky tomu, že se z pozice realitního makléře dobře orientuji na realitním trhu.
Investice do nemovitostí vydělává dvakrát
Na investování do nemovitostí se mi líbí, že dům nebo byt je v porovnání s ostatními výše uvedenými investičními prostředky (aktivy) výdělečný hned dvojnásobně. Nejenže hodnota domu nebo třeba bytu neustále roste v čase, ale nemovitost vám generuje také pasivní příjem z nájmu.
Uveďme si ještě jeden příklad v kontrastu k ostatním aktivům, tentokrát drahým kovům (zlato aj.) nebo podílovým fondům. Chcete-li nakoupit investiční zlato nebo investovat do fondů, řekněme 1 000 000 Kč, přičemž vaše vlastní zdroje tvoří pouze 100 000 – 200 000 Kč, v bance vám zbylou částku s úrokem pod 2 % určitě nepůjčí. Když si však spočítáte investici do nemovitosti k následnému pronájmu, tak už to možné je.
Jaká je vhodná nemovitost k investici?
Nejčastější otázka, kterou v souvislosti s investováním do nemovitostí slýchávám. Odpovídám na ni pokaždé nejprve opět otázkou: „Upřednostňujete růst hodnoty nemovitosti v čase nebo rychlost, jakou se vám prostřednictvím nájemného vrátí její kupní cena?“
Napoví vám samozřejmě také lokalita a celkový stav nemovitosti. Dále je zapotřebí předem vyčíslit případné dodatečné náklady.
Důležitá je lokalita a dispozice
V rámci Zlínského kraje ukrývají dle mého názoru největší potenciál co do růstu své hodnoty nemovitosti v Uherském Hradišti a ve Zlíně. Celorepublikově pak v Praze a Brně. V největších českých aglomeracích je ovšem nutné přihlédnout ještě k návratnosti celé investice z pohledu cash flow (peněžní tok), která ve většině případů není dle mého názoru úplně ideální. Ve velkých městech vidím největší nárůst cen nemovitostí, ale finanční příjem z pronájmu zde často nepokryje ani splátku hypotéky s 30letou splatností.
Jako nejvhodnější investici doporučuji menší byty s dispozicí 1+kk až 2+1, neboť menší byt znamená i menší náklady na bydlení a nižší pořizovací cenu, ale nájemné se od velkých bytů zase tolik neliší.
Jak dlouho vydrží nájemník v pronajatém bytě?
Malý startovací byt vykazuje zpravidla větší míru fluktuace než velká bytová jednotka. Výpovědní lhůta je dle zákona 3 měsíce, po domluvě může být i kratší. V praxi to funguje tak, že nájemníci oznámí svůj úmysl ukončit nájem 4-6 týdnů dopředu, načež začneme hledat nové nájemníky a proces nastavíme tak, aby stávající nájemníci opustili byt nejpozději poslední den v měsíci. Následující den se nastěhují noví obyvatelé, kteří si dům či byt čerstvě pronajali. Díky tomu lze v současné době dosáhnout 100% obsazenosti, a to i při střídání nájemníků.
Mé osobní doporučení
Mně osobně se s ohledem na návratnost investice více líbí nemovitosti v menších městech či obcích, kde jsou výrazně nižší pořizovací ceny a jak jsem naznačil výše, nájemné tu v porovnání s větším městem zase o mnoho menší není. S každou další zakoupenou nemovitostí na hypoteční úvěr sice investorovi vzrostou měsíční náklady o splátku hypotéky, ale zároveň vzrostou příjmy. Proto je v případě správného nastavení investiční strategie možné kupovat další nemovitosti, navíc bez nutnosti vlastního kapitálu.
Pronájem rodinného domu
Chcete mít stabilní příjem bez větších starostí, nebo vyšší příjem ve srovnání s byty? Můžete pronajímat rodinný dům, ideálně s více bytovými jednotkami. Oproti klasickému bytu zaznamenáte vyšší návratnost investice. S tím jsou však spojené i větší starosti.
Nechcete se zatěžovat tím, že se vám v pronajatém domě pokazil kotel nebo zatéká přes střechu? Riziko eliminujete tím, že dům po koupi zrekonstruujete. Finanční prostředky, které do domu vložíte, se neztratí. Naopak později, až jej budete chtít prodat, rekonstrukci lze včetně prací se ziskem promítnout do prodejní ceny.
Na druhou stranu, v případě, že si koupíte k investici byt, tak většinu problémů okolo vyřeší správce domu či správcovská firma. Náklady se uhradí z fondu oprav a na majitele bytu už zůstává pouze samotný byt.
Hledáte nemovitost k investici?
Pomůžu vám ji najít a společně rovnou vyřešíme také výhodné financování. Velkou výhodou je, že pokud máte stabilní pracovní příjem a splňujete další podmínky, můžete začít investovat do nemovitostí bez nutnosti vložení vlastních finančních prostředků. Pro více informací mi kdykoliv napište nebo zavolejte.
Tomáš Surovec – realitní makléř pro Zlín, Vsetín, Valašské Klobouky
Tel: 731 765 724
Email: surovec@realpremium.cz
Web: www.tomassurovec.cz
Komentáře 0